Tra tre mesi la vita negli
edifici
in
cui vivono circa 30 milioni di italiani cambierà. Il
18 giugno
entrerà in
vigore la
riforma del condominio
varata
con la
legge n. 220/2012.
Nuove regole per gli amministratori, le assemblee, la gestione economica e più
in generale per ciò che
ciascun condomino può o non può fare.
Un provvedimento a suo modo "storico" perché arriva a 70 anni dalla
principale disciplina della materia contenuta in una ventina di articoli del Codice civile
rimasti pressoché invariati dal 1942.
Il compito di adattare le regole all'
enorme casistica reale finora è spettato alla
giurisprudenza. Questo
intervento cerca quindi di aggiornare le norme principali alla realtà odierna e
lo fa in maniera ampia e organica, sia pure con alcuni
punti controversi.
Dalla A di amministratore alla W di
web: tutte le novità
AMMINISTRATORE.
Una figura profondamente
modificata e riqualificata dalla riforma. L'amministratore è obbligatorio
quando ci sono più di
8 condomini, resta in carica
2 anni
(salvo
rinnovo) e deve avere undiploma di
scuola superiore
e aver
frequentato un corso di formazione specifico (a meno che svolga questa
professione da oltre 1 anno).
Ha precisi
obblighi di trasparenza
sulla gestione
finanziaria
(informazione
ai condomini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze).
Al
momento della nomina deve
specificare
nel dettaglio le componenti del suo
stipendio
e non ha
diritto ad altri compensi se non deliberati dell'assemblea. E' anche obbligato
a stipulare una
polizza di responsabilità professionale.
In caso di
gravi irregolarità
anche un solo condomino può richiedere
la convocazione dell'assemblea per revocare il suo mandato.
ANIMALI.
Sarà
vietato vietare
con regolamento condominiale la
presenza di animali domestici nelle abitazioni.
ANTENNE.
Il singolo condomino potrà
installare un impianto di ricezione radiotelevisiva (la "parabola")individuale. Una norma che rischia di
aumentare il
deturpamento delle facciate.
ASSEMBLEA. Per facilitare le
decisioni si abbassano i
quorum
per la validità dell'assemblea e delle
sue delibere:
•
per
la
costituzione
in
1a
convocazione:
50% + 1
dei
condomini e
2/3
dei
millesimi;
•
per
la
costituzione
in
2a
convocazione
(quella
effettiva):
1/3
dei
condomini e
1/3
dei
millesimi;
•
per
le
delibere
(sempre in
2a convocazione):
50% + 1
dei partecipanti e
1/3
dei millesimi.
Viene limitato l'(ab)uso della
delega: se i condòmini sono più di 20, un singolo partecipante
all'assemblea non può rappresentare più di
1/5
dei
condòmini e
1/5
dei
millesimi.
CONSIGLIO CONDOMINIALE.
Se il condominio ha più di 11
unità immobiliari può nominare un consiglio di condominio di
3 membri
con
funzioni consultive e di
controllo
sull'operato
dell'amministratore.
CONTO CORRENTE.
Tutte le entrate e le uscite del
condominio devono passare su un conto corrente bancario
intestato al condominio.
INTERVENTI STRAORDINARI.
Per le innovazioni che riguardano la
sicurezza, la salubrità, la rimozione delle
barriere architettoniche, il risparmio energetico, i
parcheggi, le antenne e gliimpianti
telematici
centralizzati
basta il voto dell'assemblea col
50% + 1
degli intervenuti e
2/3
dei millesimi.
MANUTENZIONE STRAORDINARIA.
Per le opere di manutenzione
straordinaria il condominio è obbligato a costituire un
fondo speciale
di
importo pari all'ammontare dei lavori.
MOROSITA'.
Nei confronti dei condòmini in ritardo
col pagamento delle spese condominiali,
dopo 6 mesi
dal rendiconto in cui risulta la
morosità, l'amministratore ha l'obbligo di richiedere il
decreto ingiuntivo, salvo dispensa assembleare.
PANNELLI SOLARI.
Gli impianti di energia da
fonti rinnovabili possono essere installati sulle parti comuni (tetti) anche se
destinati ad alimentare
singole unità
immobiliari.
Non serve l'autorizzazione dell'assemblea
che però può imporre cautele e vincoli
architettonici (con la maggioranza di 2/3 dei millesimi). Una disposizione a
sostegno delle energie rinnovabili ma che può creare
conflittualità
nel
condominio.
PARTI COMUNI.
Viene
ampliata la definizione
di
"parti comuni" comprendendo anche le antenne e gli impianti
telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni.
Viene prevista anche la
multiproprietà
con godimento periodico. Per
cambiare la destinazione d'uso
delle
parti comuni serve il voto dell'80%
dei partecipanti e dei
millesimi. La
divisione
delle
parti comuni può avvenire solo con il
consenso unanime
dell'assemblea.
RISCALDAMENTO.
Il singolo condomino potrà
staccarsi dall'impianto centralizzato se
il suo appartamento non è
sufficientemente riscaldato per problemi tecnici dell'impianto condominiale
(che non vengono risolti nel corso di una stagione) e se
il
distacco
non
comporta
squilibri
che
compromettono la normale erogazione di calore agli altri appartamenti. Se il
distacco comporta unaspesa aggiuntiva,
chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria
dell'impianto. La norma contrasta con le esigenze generali di risparmio
energetico e può generare molto contenzioso.
SANZIONI.
Le violazioni al
regolamento condominiale verranno sanzionate con multe
da 200 fino a 800 euro
in
caso di recidiva.
WEB.
L'assemblea può decidere l'apertura di
un
sito internet condominiale, curato dall'amministratore, per la
pubblicazione online di tutta la
documentazione
assembleare (verbali, delibere)
e dei
dati contabili
(estratto
conto, situazione pagamenti). Ogni condomino potrà accedervi con una password.
Per l'attivazione del sito è necessario il 50% + 1 dei votanti e dei millesimi.
(A.D.M.)
